Régimen Especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
Desde el 1 de enero de 2013 se han flexibilizado los requisitos que permiten la aplicación de este régimen, reduciéndose el número de viviendas requerido, el tiempo durante el cual deben mantenerse en arrendamiento y suprimiéndose el requisito del tamaño de las mismas.
Este régimen especial se puede aplicar a todas los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas (actividad que se debe desarrollar en un local independiente y con personal asalariado).
Las viviendas deben ser destinadas a domicilio permanente del arrendatario, y no temporal o vacacional, deben ser propiedad de la sociedad que las destina al arrendamiento y estar situadas en territorio español.
El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento en cada período impositivo debe ser en todo momento (es decir, los 365 días del año) igual o superior a 8 (antes 10), sin límite máximo y sin el requisito de la superficie mínima construida de cada vivienda (antes era de 135 m2).
El tiempo de arrendamiento o el tiempo durante el cual deben estar ofrecidas en arrendamiento debe ser al menos de 3 años (antes eran 7 años).
También se exige un requisito contable, en el sentido de que se exige llevar una contabilización separada para cada inmueble, de manera que se disponga del desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda.
Si la sociedad desarrolla cualquier otra actividad diferente a la de arrendamiento de viviendas, las rentas (beneficio) obtenidas en el desarrollo de esta última actividad deben ser superiores al 55% del total de las rentas obtenidas en el período impositivo, sin computar las rentas derivadas de la transmisión de viviendas una vez pasado el plazo de tres años mínimos de arrendamiento; o alternativamente por lo menos el 55% del valor del activo de la sociedad debe ser susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación.
El régimen fiscal aplicable a estas entidades consiste en una bonificación del 85% de la cuota íntegra del Impuesto sobre Sociedades, correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos exigidos, lo que supone que el tipo de gravamen efectivo sobre dichas rentas es del 4,5% (30% x 15%).
Existe otra bonificación del 90% sobre la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento o transmisión de viviendas que cumplan con los requisitos para la aplicación de este régimen y en las que además, el arrendatario sea una persona con discapacidad y que en la vivienda se hayan realizado obras e instalaciones para su adecuación a las mismas y que dichas obras estén certificadas por la Administración competente. En estos casos el tipo efectivo del IS se queda en el 3% (30% x 10%).
En cuanto al IVA, la adquisición de viviendas por entidades que se apliquen este régimen especial y siempre que las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea de aplicación la bonificación del 85 o 90% en el IS, tributarán al tipo reducido del 4%.
Si la entidad dedicada al arrendamiento de viviendas distribuye dividendos procedentes de ejercicios en lo que se aplicó el régimen especial, y el socio es persona física, el dividendo se integra en su base imponible sin ninguna particularidad; si el socio es persona jurídica puede aplicarse una deducción por doble imposición del 50% cualquiera que sea el porcentaje de participación.
En los tiempos que corren, en los que se vende poco o nada, puede ser una buena solución para las promotoras que se han quedado con viviendas en stock destinarlas al arrendamiento aplicando el régimen especial.
Autora: Pamela Palacios, asesora fiscal en Fiscontrol Assessors.
Fotografía de luigi bonaventura.
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