Reforma de la ley del alquiler. Puntos clave

El pasado 6 de junio entró en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento de Mercado de Alquiler de viviendas, más popularmente conocida como “la reforma del alquiler”. Entre otras cosas, se acortan los plazos legales de duración del contrato, y se introducen cambios en el arrendamiento que afectan tanto a propietarios como a inquilinos.

Además, unos días antes se publicó en el BOE el Real Decreto que obliga a la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Y que, como explicó mi compañera Antonia Torrens en el post de la semana pasada, desde el 1 de junio se obliga a los propietarios de viviendas a tener el certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses. Lo tiene que emitir un técnico autorizado, lo debe sufragar el propietario y caduca a los 10 años. En caso contrario, las sanciones oscilan (para el propietario) entre 300 y 6.000 €. También es obligatorio si se renuevan los arrendamientos.

Volviendo a la nueva “Ley del Alquiler”, sus principales novedades son:

PLAZOS LEGALES
Se reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Con la anterior Ley la firma del contrato era por cinco años, a partir de ahora pasa a tres años.
Al término de este periodo y si ninguna de las partes lo denuncia, la prórroga será por un año más (antes eran tres años) si no se han contemplado otro periodos en el contrato.

REVISIÓN DE RENTAS
Hasta ahora, la actualización de la renta era obligatoria y en función de la variación del IPC. Con la nueva ley existe la posibilidad de que negocien a partir del tercer año, al alza o a la baja, sin tener en cuenta el IPC.

COMPROMISO DE REFORMAS
La Ley permite que, a petición del inquilino y para mejorar el inmueble, sea posible llegar a un acuerdo de que el coste de la reforma se descuente de las mensualidades de alquiler. “Contraprestación en especie”.

DESAHUCIO
En caso de impago, incluso de un solo mes, se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. El inquilino tiene diez días de plazo para pagar al recibir el requerimiento. Se reducen trámites y notificaciones y se puede llevar a cabo en diez días. El inquilino podrá evitar el desahucio si paga las rentas que debe y reactivar el contrato de alquiler.

DEJAR O RECUPERAR LA VIVIENDA ANTICIPADAMENTE
El inquilino podrá dejar la vivienda sin esperar a que termine la anualidad una vez transcurridos seis meses, sin indemnizar. En contrapartida, el propietario puede recuperarla si la necesita como vivienda habitual, si es para él o un familiar de primer grado, o su cónyuge tras el divorcio o nulidad, después de haber transcurrido al menos un año; tiene que comunicarlo con dos meses de antelación.

VENTA DE LA VIVIENDA ALQUILADA
Un comprador que adquiera una vivienda en régimen de alquiler no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento, pero si este contrato se ha inscrito en el Registro de la Propiedad se verá obligado a permitir que se continúe con lo estipulado en el contrato junto con las prórrogas.

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO
Para salvaguardar los derechos de ambos contratantes frente a terceros, la ley permite inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad.

REGISTRO DE MOROSOS
Se pretende evitar que los propietarios dejen de sacar al mercado viviendas por miedo a los impagos. Así pues el Gobierno ha creado un “Registro de sentencias firmes de impago de rentas de alquiler”.

Con todo ello, se pretende cambiar la mentalidad de los españoles en favor del alquiler, pero parece que tendrá más seguridad jurídica el propietario que el inquilino, aunque por su flexibilidad dé un mayor margen a la voluntad de la partes. Además, se pretende eliminar los alquileres de larga duración que representan un obstáculo para operaciones con inversionistas.

Autor: Miguel Garau, socio y asesor fiscal en Fiscontrol Assessors

Imagen de portada de Alec Soth

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