Tributación de la división de un condominio o cosa común

En muchas ocasiones se nos plantea la duda del coste fiscal que tiene la aparentemente sencilla operación de repartir los diferentes inmuebles que se han ido acumulando en el patrimonio familiar, herencia tras herencia, y cuya titularidad se reparte por cuotas sobre cada inmueble entre los actuales miembros de la familia, para así tener cada uno su patrimonio inmobiliario en un porcentaje de dominio del 100%.

División de un condominio

Esta operación parece muy sencilla, sin embargo, debe ser planteada con cautela.

Los dos principales impuestos que se pueden devengar en este caso, según los detalles de cada operación son, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente conocido como Plusvalía municipal).

Pero para saber si la operación planteada tributa como una simple división de condominio sujeto únicamente a Actos Jurídicos Documentados al 0,5% (o al tipo correspondiente en cada Comunidad Autónoma), o bien, si tributa por Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% salvo que la Comunidad Autónoma correspondiente haya aprobado otros tipos aplicables, debemos analizar previamente en detalle la operación planteada.

1) En primer lugar, la cuestión jurídica fundamental será determinar los bienes que integran cada Comunidad a disolver, es decir, cada aceptación de herencia habrá supuesto el nacimiento de una comunidad independiente, que aunque sean las mismas personas a fecha de hoy, que integran dichas Comunidades.

2) Se considerará una disolución de condominio única y exclusivamente sujeta a los Actos Jurídicos Documentados, en el caso de que se repartan bienes entre los comuneros, por el exacto valor de la cuota de condominio de cada comunero en la citada comunidad que se está disolviendo. Sin embargo, este requisito ha sido suavizado a lo largo del tiempo, matizando la Dirección General de Tributos que se considerará el reparto como pago de cuota sin excesos, siempre que los posibles excesos que se adjudiquen a un comunero sean inevitables. Es decir, si tengo dos bienes a repartir entre dos personas, se entregará un bien a cada uno y la diferencia en dinero. Dicha entrega de dinero no supondrá un exceso de adjudicación sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Así lo dice expresamente el art. 61.2 del reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, “la disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados.”

3) En el caso de que un comunero se adjudique bienes inmuebles por encima del valor de su cuota de copropiedad, y compense a los demás comuneros en metálico dicho exceso (caso muy frecuente) deberá tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al tipo más elevado que el caso anterior. En este mismo supuesto de sujeción entra el caso de que se pretenda repartir en conjunto los bienes de varias Comunidades (es decir, ya que tú y yo somos propietarios al 50% de 5 casas que vienen de tres herencias, repartamos valorándolo todo en conjunto) adjudicándose bienes de una comunidad en pago de la cuota de condominio que ostenta el comunero en otra comunidad. Al tratarse del pago de una cuota con bienes diferentes a los que integran LA MISMA comunidad, estará sujeto al Impuesto más alto, a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

4) Por último, la aclaración de cuando se tributa por IIVTNU, Plusvalía Municipal, parece a priori más sencilla: el Impuesto se devenga por transmisión de bienes y no tributa la división de cosa común o Comunidad ya que materializamos en bienes concretos una cuota de dichos bienes que ya era propia, y en consecuencia, sí tributa por dicho impuesto la adjudicación de un bien en pago de la cuota de otra comunidad de la que formábamos parte, o el exceso de adjudicación.

Cierto es que algo aparentemente tan sencillo en la práctica siempre da lugar a dudas y es un tipo de operación que conviene analizar exhaustivamente antes de firmar la correspondiente escritura pública, ya que, una vez firmada, los impuestos ya se han devengado y por mucho que después se quiera arreglar ya no hay marcha atrás.

Autora: Andrea Klein, abogada del despacho Fiscontrol Assessors.

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