Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

Se encuentra en tramitación en el Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, publicado por el Gobierno el pasado 7 de septiembre. En dicho proyecto se recogen diversas medidas, las cuales, según expone el ejecutivo, tienen por objetivo “flexibilizar el mercado del alquiler y lograr una dinamización del mismo”, así como “la búsqueda de un equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores”.

La implantación de estas medidas lleva consigo la modificación de algunos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El objetivo primordial se centra en reforzar la libertad de pactos y dar prioridad a la voluntad de las partes.

Los aspectos más destacados que contemplan las medidas adoptadas son:

  • La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes.
  • Se ha reducido de 5 a 3 años la prórroga obligatoria y de 3 a 1 la duración de la prórroga tácita.
  • El arrendador podrá recuperar la vivienda arrendada, para uso propio o de familiares, en primer grado, transcurrido el primer año del contrato y previa comunicación mínima al arrendatario de 2 meses, sin necesidad de que se encuentre expresado en el contrato.

  • Por otra parte, el arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento, transcurridos seis meses y, habiéndoselo comunicado al arrendador con una antelación mínima de un mes. Para este caso, se puede pactar una indemnización al arrendador de una mensualidad por año no cumplido.

  • Cobra especial relevancia la posibilidad de inscripción de los contratos en el Registro de la Propiedad ya que,
    • si el contrato se encuentra inscrito: deberá ser respetado por la duración pactada. Así, frente a una posible venta de la vivienda a un tercero, el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.
    • si el contrato no se encuentra inscrito: el arrendatario no podrá ejercer sus derechos frente a un tercer adquirente. Podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente se lo haya comunicado y deberá, durante este período, satisfacer la renta y demás cantidades al adquirente. Además podrá pedir al vendedor que le indemnice por daños y perjuicios.
  • La actualización de la renta podrá ser fijadapor las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando el IPC.
  • Se podrá pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
  • Se podrá acordar aplicar al pago de la rentalasmejoras o reformas acordadas y realizadaspor el arrendatario.
  • En los procesos de desahucio se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, ya que si no atiende al requerimiento del pago o no comparece para oponerse o allanarse, el Juez dictará auto dando por terminado el juicio y se producirá el lanzamiento. La finalización del procedimiento se realizará por auto del Juez (no del secretario judicial), permitiendo tanto la condena en costas como la inclusión de rentas impagadas.

En relación con los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, las partes podrán acordar la adaptación de los arrendamientos pre-existentes al nuevo régimen legal.

En el Impuesto sobre la Renta de no Residentes se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles (3% valor del inmueble) de Entidades no Residentes dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal.

Respecto al Impuesto sobre Sociedades, y con efectos desde el 1 de enero de 2013, se aplicará un régimen fiscal especial, para aquellas sociedades cuya actividad económica principal sea el arrendamiento de viviendas y hayan comunicado la opción por este régimen a la Administración Tributaria.

Para entidades con actividades complementarias a la principal de arrendamiento será de aplicación el régimen fiscal especial (bonificación del 85%) cuando al menos el 55% de las rentas sean susceptibles de generar rentas con derecho a bonificación.También se disminuye el número mínimo de viviendas que deben tener de 10 a 8 y de 7 a 3 el número de años que deben permanecer arrendadas.

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), se han visto claramente beneficiadas con la flexibilización de algunos de sus requisitos, como el de la posibilidad de cotizar en un sistema multilateral de cotización (mercado alternativo bursátil). Pero lo más destacado es la fiscalidad de este tipo de sociedades, las cuales previa petición a la Administración Tributaria y cumplimiento de los requisitos establecidos, tributarán al tipo de gravamen del 0%, siendo sus accionistas, a través de la percepción de los dividendos, quienes tributarán un 19%. En el cuadro siguiente quedan resumidas las modificaciones más importantes, en cuanto a cumplimiento de requisitos.

En respuesta al proyecto publicado por el Gobierno, distintos grupos parlamentarios, entre ellos el de la oposición, han presentado enmiendas de totalidad al mismo, ya que lo consideran un ataque a la garantía del derecho a la vivienda que establece la Constitución, desprotegiendo a los inquilinos en favor de los arrendadores y beneficiando a las entidades financieras e inmobiliarias mediante ventajas legislativas, financieras e incentivos fiscales. Señalan que estas medidas contribuirán a una mayor precarización del alquiler, alimentando la especulación en el sector inmobiliario. Por ello, coinciden en reclamar la creación de un parque público de alquiler a partir de los activos inmobiliarios que puedan transferirse al denominado “banco malo”.

El Pleno del Congreso debatirá las enmiendas de totalidad que, previsiblemente, serán rechazadas dada la mayoría con que cuenta el Gobierno en la Cámara.

Autora: Lupe Cano, asesora fiscal en Fiscontrol Assessors.

Comments
One Response to “Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas”
  1. Laura dice:

    Hola,

    A fecha de publicación de tu artículo no estaba aprobado el proyecto de Ley, ¿me puedes decir si se ha publicado con posterioridad?

    Muchas gracias.
    Laura

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