Ejecuciones de obras inmobiliarias: inversión del sujeto pasivo

¿Cuándo se entiende que se aplica la inversión del sujeto pasivo en una ejecución de obra inmobiliaria y cesión de personal y facturar sin IVA?

Lo primero que debemos tener en cuenta es que se deben cumplir cada uno de los siguientes requisitos:

1. EL DESTINATARIO

Debe tratarse de un empresario o profesional que tenga la condición de sujeto pasivo de IVA.

2. LAS OPERACIONES QUE SE INCLUYEN

 – Urbanización de terrenos

 – Construcción (obra nueva) de edificaciones

Se considerarán edificaciones las construcciones unidas permanentemente al suelo o a otros inmuebles, efectuadas tanto sobre la superficie como en el subsuelo, que sean susceptibles de utilización autónoma e independiente.

En particular, tendrán la consideración de edificaciones las construcciones que a continuación se relacionan, siempre que estén unidas a un inmueble de una manera fija, de suerte que no puedan separarse de él sin quebranto de la materia ni deterioro del objeto:

a) Los edificios, considerándose como tales toda construcción permanente, separada e independiente, concebida para ser utilizada como vivienda o para servir al desarrollo de una actividad económica.

b) Las instalaciones industriales no habitables, tales como diques, tanques o cargaderos.

c) Las plataformas para exploración y explotación de hidrocarburos.

d) Los puertos, aeropuertos y mercados.

e) Las instalaciones de recreo y deportivas que no sean accesorias de otras edificaciones.

f) Los caminos, canales de navegación, líneas de ferrocarril, carreteras, autopistas y demás vías de comunicación terrestres o fluviales, así como los puentes o viaductos y túneles relativos a las mismas.

g) Las instalaciones fijas de transporte por cable.

Y para terminar de completar el concepto, no tendrán la consideración de edificaciones:

a) Las obras de urbanización de terrenos y en particular las de abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica, redes de distribución de gas, instalaciones telefónicas, accesos, calles y aceras.

b) Las construcciones accesorias de explotaciones agrícolas que guarden relación con la naturaleza y destino de la finca aunque el titular de la explotación, sus familiares o las personas que con él trabajen tengan en ellas su vivienda.

c) Los objetos de uso y ornamentación, tales como máquinas, instrumentos y utensilios y demás inmuebles por destino a que se refiere el artículo 334, números 4 y 5 del Código Civil.

d) Las minas, canteras o escoriales, pozos de petróleo o de gas u otros lugares de extracción de productos naturales.

- Rehabilitación de edificaciones

Nos encontramos ante una rehabilitación cuando más del 50% del coste del proyecto corresponda a consolidación, tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas. Y que el coste total sea superior al 25% del precio de adquisición del inmueble. NO SE INCLUYEN EN ESTE CONCEPTO, SIMPLES REPARACIONES NI REFORMAS.

3. NATURALEZA DE LA OPERACIÓN

Debe tratarse de ejecución de obras, con o sin aportación de materiales se incluye en este apartado la cesión de personal para su realización.

4. OPERACIONES EN VIRTUD DE CONTRATOS FORMALIZADOS ENTRE CONTRATISTA Y PROMOTOR O SUBCONTRATISTAS

Como promotor se entiende quien contrata la construcción, ya se trate de obras para su uso o posterior enajenación.

Para el caso de que existan subcontratistas en el siguiente cuadro se puede observar la aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo, siempre hay que tener en cuenta las condiciones del siguiente miembro de la cadena y no del consumidor final, en caso de que alguno de los miembros se trate de un sujeto pasivo de IVA por signos, índices o módulos, también opera la regla de inversión del sujeto pasivo:

Ejecuciones de obras inmobiliarias: inversión del sujeto pasivo

Cuando estemos en un posible caso de Inversión del Sujeto Pasivo, para tener la seguridad de que facturamos de una forma correcta, debe quedar constancia por parte de nuestros clientes a través de comunicaciones, por lo que se aconseja que:

  • El contratista, deberá obtener una comunicación de que el promotor se trata de un sujeto pasivo de IVA .
  • El subcontratista, deberá obtener una certificación por parte del contratista de que se trata de una ejecución de obra.

Ante este escenario y para concluir el tema, sólo me queda aconsejar a las empresas que tengan como principales clientes a promotores o contratistas, lo que puede llevar a que en la declaración de IVA se obtenga menos IVA repercutido, pero el que IVA soportado se mantenga, procedan a valorar la posibilidad de darse de alta en el Registro de Devolución Mensual de IVA.

Autora: María Sureda, economista en Fiscontrol Assessors.

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